Bạn đang quan tâm đến chi phí xây dựng chung cư mini để đầu tư cho thuê hoặc ở kết hợp kinh doanh? Bài viết dưới đây của Group 4N sẽ phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá thành, bảng báo giá tham khảo theo m² và số tầng, quy trình xây dựng trọn gói, kinh nghiệm đầu tư cũng như câu hỏi thường gặp. Cập nhật mới nhất 2025, giúp chủ đầu tư dễ dàng lập kế hoạch tài chính và chọn đơn vị thi công uy tín.
1. Nhu cầu xây dựng chung cư mini hiện nay
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, dân số các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… tăng mạnh, nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ nhưng tiện nghi ngày càng cao. Chung cư mini trở thành lựa chọn hợp lý bởi:
- Giá thuê phù hợp: Mức giá 3 – 6 triệu/tháng, phù hợp đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng, gia đình nhỏ.
- Vị trí linh hoạt: Có thể xây dựng trên các khu đất diện tích 50 – 200m² trong khu dân cư.
- Khả năng sinh lời cao: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình 8 – 12%/năm, ổn định hơn so với gửi tiết kiệm.
- Thủ tục pháp lý dễ hơn chung cư thương mại nếu biết cách triển khai đúng quy định.
Với vốn đầu tư khoảng 3 – 10 tỷ đồng, nhiều chủ đất đã chuyển sang hình thức xây dựng chung cư mini để khai thác lâu dài. Tuy nhiên, chi phí xây dựng thực tế lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà không phải ai cũng nắm rõ.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng chung cư mini
Chi phí xây dựng một chung cư mini có thể dao động từ 4,5 – 8,5 triệu/m² (chưa bao gồm nội thất cao cấp), tùy vào các yếu tố sau:
2.1. Diện tích khu đất
- Đất càng rộng, chi phí đầu tư càng lớn, nhưng đơn giá tính theo m² lại giảm nhờ tiết kiệm hạng mục chung.
- Với đất 50 – 70m² thường xây được 5 – 7 tầng, 8 – 15 căn hộ.
- Với đất 100 – 200m² có thể xây 6 – 8 tầng, 20 – 40 căn hộ.
2.2. Số tầng và công năng
- Chung cư mini từ 5 tầng trở lên thường phải xin phép xây dựng và thiết kế PCCC.
- Càng nhiều tầng thì chi phí kết cấu móng, cột, dầm càng cao.
2.3. Vật liệu xây dựng và hoàn thiện
- Vật liệu phổ thông: gạch, xi măng, thép tiêu chuẩn, cửa nhôm kính.
- Vật liệu cao cấp: đá ốp, gỗ, thiết bị vệ sinh nhập khẩu… làm tăng chi phí 20 – 30%.
2.4. Hệ thống kỹ thuật
- Thang máy (dao động 300 – 600 triệu/cái).
- Hệ thống PCCC, điện nước, camera an ninh.
- Bãi giữ xe, mái che, hạ tầng phụ trợ.
2.5. Nội thất trang bị sẵn
- Chung cư mini thường cho thuê kèm nội thất cơ bản: giường, tủ, bếp, WC, điều hòa.
- Nội thất trung bình 30 – 80 triệu/căn, tùy phong cách.
2.6. Nhà thầu thi công
- Đơn vị uy tín như Group 4N thường báo giá trọn gói, rõ ràng, hạn chế phát sinh.
- Chọn thầu giá rẻ nhưng thiếu kinh nghiệm dễ dẫn đến đội vốn, thi công kém chất lượng.
3. Bảng giá xây dựng chung cư mini tham khảo
Dưới đây là bảng đơn giá tham khảo do Group 4N tổng hợp (áp dụng 2025):
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m² sàn) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thi công phần thô + nhân công hoàn thiện | 3.500.000 – 4.500.000 | Gồm móng, khung, tường, mái |
| Xây dựng trọn gói hoàn thiện cơ bản | 5.000.000 – 6.500.000 | Bao gồm vật liệu hoàn thiện phổ thông |
| Xây dựng trọn gói hoàn thiện cao cấp | 6.500.000 – 8.500.000 | Vật liệu, thiết bị cao cấp, nội thất |
| Nội thất cơ bản (1 căn) | 30.000.000 – 50.000.000 | Giường, tủ, bếp, WC, điều hòa |
| Nội thất cao cấp (1 căn) | 70.000.000 – 120.000.000 | Full nội thất hiện đại |
Ví dụ tính toán:
- Diện tích đất 100m², xây 6 tầng, mỗi tầng 4 căn (~24 căn).
- Tổng sàn xây dựng: 100m² × 6 tầng = 600m².
- Đơn giá 6 triệu/m² → 600 × 6.000.000 = 3,6 tỷ đồng (chưa tính nội thất).
- Trang bị nội thất cơ bản 24 căn × 40 triệu = 960 triệu đồng.
- Tổng chi phí ~ 4,56 tỷ đồng.
4. Quy trình xây dựng chung cư mini trọn gói tại Group 4N
Group 4N triển khai theo 6 bước để đảm bảo minh bạch và hiệu quả:
4.1. Tư vấn và khảo sát hiện trạng
- Kiểm tra diện tích, vị trí, địa chất khu đất.
- Đề xuất phương án thiết kế phù hợp với nhu cầu khai thác.
4.2. Thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP
- Lên bản vẽ chi tiết, phối cảnh 3D.
- Đảm bảo tối ưu công năng: diện tích căn hộ, thang bộ, thang máy, chỗ để xe.
4.3. Xin phép xây dựng & PCCC
- Hỗ trợ chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý.
- Đặc biệt quan trọng với công trình trên 6 tầng.
4.4. Thi công phần thô
- Đào móng, dựng khung bê tông cốt thép.
- Xây tường, lợp mái, hoàn thiện kết cấu chính.
4.5. Hoàn thiện & lắp đặt hệ thống
- Lát gạch, ốp tường, sơn bả.
- Lắp điện, nước, PCCC, thang máy.
- Trang bị nội thất theo hợp đồng.
4.6. Nghiệm thu & bàn giao
- Group 4N cam kết bảo hành công trình 5 năm phần kết cấu, 1 năm phần hoàn thiện.
- Bàn giao công trình kèm hồ sơ pháp lý đầy đủ.
5. Lợi ích và rủi ro khi đầu tư chung cư mini
5.1. Lợi ích
- Dòng tiền ổn định từ cho thuê.
- Khấu hao nhanh: thường thu hồi vốn trong 7 – 10 năm.
- Tài sản bền vững, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng.
5.2. Rủi ro
- Pháp lý chưa rõ ràng nếu không xin phép xây dựng đúng quy định.
- Quản lý vận hành: bảo trì, thu tiền thuê, xử lý khiếu nại.
- Rủi ro tài chính nếu vay vốn quá nhiều.
???? Vì vậy, chủ đầu tư cần có đơn vị tư vấn chuyên nghiệp như Group 4N để giảm thiểu rủi ro.
6. Kinh nghiệm và lưu ý cho chủ đầu tư
- Lập kế hoạch tài chính rõ ràng, tính toán cả chi phí phát sinh.
- Chọn vị trí thuận tiện giao thông, gần trường học, khu công nghiệp.
- Thiết kế tối ưu diện tích: căn hộ 25 – 45m² là hợp lý.
- Trang bị nội thất cơ bản để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn hấp dẫn khách thuê.
- Quản lý chuyên nghiệp: có thể thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.
7. Báo giá chi tiết xây dựng chung cư mini tại Group 4N
Group 4N cung cấp báo giá theo gói:
- Gói cơ bản: 5 triệu/m² – phù hợp ngân sách hạn chế.
- Gói tiêu chuẩn: 6 – 6,5 triệu/m² – phổ biến nhất cho nhà đầu tư.
- Gói cao cấp: 7 – 8,5 triệu/m² – hướng tới đối tượng khách thuê cao cấp.
Group 4N cam kết:
- Miễn phí thiết kế 3D khi ký hợp đồng thi công.
- Bảo hành dài hạn.
- Minh bạch, không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Xây chung cư mini có cần xin giấy phép xây dựng không? → Có. Tất cả công trình từ 3 tầng trở lên đều phải xin phép, đặc biệt từ 6 tầng trở lên cần phê duyệt PCCC.
2. Chi phí xây chung cư mini 5 tầng 100m² hết bao nhiêu? → Khoảng 3 – 3,5 tỷ đồng (chưa tính nội thất), tùy vật liệu và thiết kế.
3. Thời gian xây dựng mất bao lâu? → Trung bình 6 – 9 tháng cho công trình 5 – 7 tầng.
4. Có nên vay ngân hàng để xây không? → Có thể vay 40 – 50% vốn, nhưng cần tính toán dòng tiền cho thuê để trả nợ.
5. Group 4N có nhận thi công trọn gói không? → Có. Group 4N nhận từ thiết kế, xin phép, thi công đến bàn giao nội thất.
9. Kết luận
Xây dựng chung cư mini là một hình thức đầu tư hiệu quả, mang lại dòng tiền ổn định và bền vững. Tuy nhiên, để tránh rủi ro và tối ưu chi phí, chủ đầu tư nên lựa chọn đơn vị uy tín, giàu kinh nghiệm.
Group 4N tự hào là thương hiệu tiên phong trong thiết kế – thi công – kiểm định nhà ở, chung cư mini, với hàng trăm công trình đã triển khai tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành.
Liên hệ ngay Group 4N để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết phù hợp với nhu cầu của bạn.
