Bảng Báo Giá Xây Nhà Phần Thô Năm 2025 Mới Nhất

Xây nhà phần thô là một trong những phương pháp xây dựng nhà ở được nhiều người lựa chọn hiện nay. Đây là phương pháp giúp tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu về xây nhà phần thô và lợi ích của việc sử dụng dịch vụ này.

Xây nhà phần thô là lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình hiện nay nhờ tối ưu chi phí, đảm bảo kết cấu bền vững và dễ dàng hoàn thiện theo sở thích. Bài viết phân tích nhu cầu thực tế, xu hướng xây nhà phần thô, cùng những câu hỏi thường gặp để giúp bạn có quyết định chính xác.

1. Khái niệm xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công quan trọng trong quá trình xây dựng nhà ở, tập trung vào việc hoàn thiện kết cấu khung xương chính của công trình. Các hạng mục thường bao gồm:

Phần móng và kết cấu chịu lực: móng, cột, dầm, sàn.
Hệ thống tường, cầu thang và các khu vực ngăn chia không gian.
Hệ thống mái (nếu có).
Điện, nước âm tường cơ bản để đảm bảo cho giai đoạn hoàn thiện sau này.
Xây nhà phần thô không bao gồm các hạng mục hoàn thiện như: lát gạch, trát tường mịn, sơn nước, lắp cửa, thiết bị điện – nước, trần thạch cao, tủ bếp, nội thất…

Khách hàng khi chọn xây dựng phần thô thường sẽ:

• Thuê nhà thầu chuyên nghiệp để thi công khung nhà.

• Tự lựa chọn, giám sát hoặc thuê đơn vị khác để hoàn thiện phần nội – ngoại thất.

• Chủ động điều chỉnh phong cách thiết kế, vật liệu hoàn thiện theo nhu cầu, gu thẩm mỹ và tài chính.

Nhu cầu xây nhà phần thô hiện nay

Theo khảo sát thị trường xây dựng 2024 – 2025, có tới 65 – 70% hộ gia đình ở đô thị lựa chọn xây dựng phần thô thay vì trọn gói. Nguyên nhân xuất phát từ một số nhu cầu sau:

2.1. Tiết kiệm chi phí đầu tư

• Xây nhà phần thô có chi phí rẻ hơn khoảng 30 – 40% so với xây trọn gói.

• Gia chủ có thể phân bổ ngân sách, ưu tiên phần kết cấu trước, hoàn thiện nội thất dần theo điều kiện tài chính.

2.2. Tự do trong thiết kế và hoàn thiện

• Khách hàng chủ động lựa chọn gạch ốp lát, sơn, cửa, nội thất… theo sở thích.

• Dễ dàng thay đổi phong cách thiết kế (hiện đại, tân cổ điển, tối giản, …) ở giai đoạn hoàn thiện.

2.3. Đảm bảo chất lượng phần kết cấu

• Gia đình yên tâm khi phần “xương sống” của ngôi nhà do đơn vị chuyên thi công phần thô đảm nhận.

• Kết cấu móng, cột, dầm chắc chắn giúp ngôi nhà có tuổi thọ lâu dài.

2.4. Kiểm soát tiến độ và vật tư

• Dễ dàng quản lý nguồn vật tư như sắt, thép, xi măng, gạch.

• Hạn chế tình trạng rút ruột công trình.

• Chủ nhà có thể trực tiếp giám sát tiến độ.

Lợi ích của việc xây nhà phần thô

Tiết kiệm chi phí: Xây nhà phần thô giúp giảm thiểu chi phí xây dựng nhà, vì gia chủ chỉ cần tập trung vào việc xây dựng phần cấu trúc chính của nhà, không cần lo lắng về các chi phí hoàn thiện nội thất. Việc tiết kiệm chi phí này có thể được sử dụng để đầu tư vào các công trình khác.

Tăng tính linh hoạt: Với việc xây nhà phần thô, gia chủ có thể tự hoàn thiện các hạng mục còn lại hoặc tiến hành hoàn thiện dần dần theo từng giai đoạn, tùy thuộc vào tài chính và thời gian của mình.

Kiểm soát chất lượng: Việc xây dựng phần thô giúp gia chủ kiểm soát được chất lượng công trình của mình hơn, bởi vì họ có thể giám sát tiến độ xây dựng và kiểm tra các hạng mục xây dựng phần thô của nhà.

Tăng giá trị tài sản: Sau khi hoàn thành, việc xây nhà phần thô có thể tăng giá trị của tài sản của gia chủ, giúp gia chủ có thể bán lại nhà với giá cao hơn trong tương lai.

Thiết kế linh hoạt: Việc xây nhà phần thô cho phép gia chủ linh hoạt trong việc thiết kế không gian và phong cách của nhà mình. Nếu gia chủ muốn thay đổi thiết kế trong quá trình hoàn thiện, họ có thể làm điều đó một cách dễ dàng hơn so với khi đã xây dựng hoàn thiện.

Giảm thiểu rủi ro trong việc xây dựng: Việc xây nhà phần thô có thể giảm thiểu rủi ro trong quá trình xây dựng. Bởi vì trong giai đoạn xây dựng phần thô, các hạng mục chính của nhà đã được hoàn thành, do đó, giảm thiểu các vấn đề phát sinh trong quá trình hoàn thiện.

Tăng khả năng tương thích với môi trường: Việc xây nhà phần thô cho phép gia chủ cân nhắc các giải pháp thiết kế, vật liệu và công nghệ xây dựng phù hợp với môi trường, đảm bảo tính bền vững và tiết kiệm năng lượng. Ngoài ra, việc lựa chọn các vật liệu và thiết bị tiết kiệm năng lượng cũng giúp tiết kiệm chi phí vận hành trong tương lai.

Giảm thiểu thời gian hoàn thiện: Việc xây nhà phần thô có thể giảm thiểu thời gian hoàn thiện so với việc xây dựng hoàn thiện từ đầu. Sau khi hoàn thành phần thô, gia chủ có thể tiến hành hoàn thiện nội thất theo từng giai đoạn, giảm thiểu thời gian hoàn thiện và giảm thiểu sự bất tiện cho gia đình trong quá trình xây dựng.

Ưu và nhược điểm khi xây nhà phần thô

Ưu điểm

• Giúp giảm chi phí ban đầu so với xây trọn gói.

• Gia chủ có thể tự lựa chọn, kiểm soát vật liệu và phong cách hoàn thiện.

• Linh hoạt trong việc phân chia chi phí theo từng giai đoạn.

Nhược điểm

• Tốn nhiều thời gian và công sức quản lý quá trình hoàn thiện.

• Nếu không am hiểu kỹ thuật, gia chủ dễ gặp khó khăn khi làm việc với thợ hoàn thiện.

• Chất lượng công trình có thể bị ảnh hưởng nếu phối hợp giữa phần thô và phần hoàn thiện không đồng bộ.

Các hạng mục thi công xây nhà phần thô

Trong thi công nhà ở, phần thô được coi là nền tảng quyết định độ bền và tuổi thọ công trình. Các hạng mục chính được chia thành hai phần lớn: phần móng và phần khung kết cấu.

1. Phần móng

Móng là bộ phận chịu lực chính, truyền tải trọng từ công trình xuống nền đất. Thi công móng thường chiếm nhiều thời gian và đòi hỏi kỹ thuật cao. Các công việc bao gồm:

• Khảo sát và xử lý nền đất: tiến hành khảo sát địa chất để chọn loại móng phù hợp (móng đơn, móng băng, móng cọc, móng bè). Với nền đất yếu, cần gia cố bằng cọc tre, cọc bê tông hoặc xử lý nền.

• Đào hố móng và hố ga: đào đúng kích thước, độ sâu theo bản vẽ thiết kế.

• Làm phẳng và đầm nền móng: đảm bảo nền đất chặt, ổn định, tránh lún nứt sau này.

• Đặt thép móng, thép cột chờ: lắp dựng thép móng theo bản vẽ, đúng kỹ thuật, buộc chắc chắn.

• Lắp đặt cốp pha móng: cốp pha phải được định vị chính xác, không cong vênh, tránh mất hình khối.

• Đổ bê tông móng: dùng bê tông đúng mác, trộn đều, đổ liên tục, đầm kỹ bằng đầm dùi.

• Bảo dưỡng bê tông: giữ ẩm thường xuyên ít nhất 7 ngày để đảm bảo cường độ bê tông.

• Xây tường móng và dầm móng: hoàn thiện phần liên kết giữa móng và khung nhà.

2. Phần khung kết cấu

Phần khung chính là “bộ xương” của ngôi nhà, bao gồm cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái. Đây là hạng mục quan trọng nhất để định hình công trình.

• Lắp dựng và đổ cột bê tông: dựng cốt thép cột, lắp cốp pha, đổ bê tông cột. Cột là trụ chính chịu tải trọng đứng.

• Thi công dầm và sàn bê tông:

  • Lắp đặt thép dầm, sàn.

  • Đặt cốp pha và chống đỡ an toàn.

  • Đổ bê tông sàn từng lớp, đảm bảo phẳng, không rỗ.

• Xây tường bao và tường ngăn: xây gạch theo hàng, đảm bảo thẳng, mạch vữa đều. Tường bao quanh và tường ngăn phòng được thi công song song với quá trình dựng khung.

• Thi công cầu thang: xây khung cầu thang, bậc thang và đổ bê tông, đảm bảo đúng độ dốc, kích thước chuẩn.

• Lắp ghép cốp pha mái và đổ bê tông mái (nếu có):

  • Đặt hệ thống thép mái theo thiết kế.

  • Đổ bê tông mái liên tục, đầm đều, xử lý mạch ngừng.

• Hệ thống điện – nước âm tường:

  • Lắp đặt ống điện, ống nước âm tường trước khi trát.

  • Đảm bảo đúng kỹ thuật, dễ dàng sửa chữa sau này.

• Trát tường thô: trát lớp xi măng tạo bề mặt phẳng, bảo vệ tường gạch và chuẩn bị cho khâu hoàn thiện (sơn, ốp lát).

• Hoàn thiện bề mặt cơ bản: vệ sinh, kiểm tra chống thấm (tại nhà vệ sinh, sân thượng, ban công), đảm bảo công trình sẵn sàng bước vào giai đoạn hoàn thiện nội – ngoại thất.

Xu hướng xây nhà phần thô năm 2025

3.1. Chọn nhà thầu chuyên phần thô

Thay vì thuê đơn vị xây trọn gói, nhiều khách hàng lựa chọn các công ty chuyên nhận thi công phần thô với hợp đồng rõ ràng, cam kết bảo hành kết cấu.

3.2. Ưu tiên vật liệu bền, thân thiện môi trường

• Sử dụng gạch không nung, bê tông siêu nhẹ, thép chống gỉ, xi măng xanh.

• Vừa tăng tuổi thọ công trình, vừa đáp ứng xu hướng sống xanh.

3.3. Kết hợp thiết kế hiện đại – tối giản

Khách hàng ưu tiên kết cấu mở, nhiều cửa sổ, giếng trời để đón sáng và gió tự nhiên, giảm chi phí điện năng.

3.4. Dự toán chi phí minh bạch

Xu hướng minh bạch báo giá theo từng hạng mục ngày càng được quan tâm. Nhiều khách hàng yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng khối lượng vật tư chi tiết để dễ kiểm soát.

3.5. Tối ưu tiến độ thi công

Công nghệ xây dựng mới (bê tông đúc sẵn, cốp pha nhựa, máy trộn tự động) giúp rút ngắn thời gian thi công, giảm sai sót, tăng hiệu quả.

Những yếu tố khách hàng quan tâm khi xây nhà phần thô

• Giá cả: dao động từ 3.200.000 – 3.800.000 VNĐ/m² tùy khu vực và vật tư.

• Uy tín nhà thầu: kinh nghiệm, công trình thực tế, cam kết bảo hành.

• Chất lượng vật tư: thép Việt Nhật, xi măng Holcim, gạch đạt tiêu chuẩn.

• Tiến độ: cam kết thời gian bàn giao rõ ràng.

• Chính sách bảo hành: thông thường từ 1 – 5 năm cho phần kết cấu.

Lên kế hoạch và thiết kế xây nhà phần thô

1. Lên kế hoạch tổng thể: Gia chủ cần đưa ra kế hoạch tổng thể cho công trình, bao gồm các yêu cầu về diện tích, kiểu dáng, số tầng, vị trí, hướng nhà, v.v. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng công trình xây dựng phù hợp với nhu cầu và mong muốn của gia chủ.
2. Lựa chọn kiến trúc sư hoặc nhà thầu: Gia chủ cần tìm kiếm kiến trúc sư hoặc nhà thầu có kinh nghiệm và uy tín để giúp đưa ra các giải pháp thiết kế và đảm bảo việc thi công diễn ra thuận lợi.
3. Thiết kế phần thô: Thiết kế phần thô là bước quan trọng để đảm bảo rằng công trình xây dựng sẽ đạt được các yêu cầu về kết cấu, an toàn và mỹ thuật. Đối với phần thô, gia chủ cần quan tâm đến các hạng mục như móng, tường, sàn, mái và cửa sổ. Các hạng mục này cần được thiết kế và tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo tính an toàn và bền vững cho công trình.
4. Lên kế hoạch hoàn thiện: Sau khi hoàn thành phần thô, gia chủ cần lên kế hoạch hoàn thiện nhà. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng việc hoàn thiện diễn ra thuận lợi và đúng tiến độ. Kế hoạch hoàn thiện bao gồm các hạng mục như điện, nước, sơn, gạch, v.v. Gia chủ cần xác định các hạng mục này và lên kế hoạch hoàn thiện từng giai đoạn để đảm bảo tính tiện lợi và giảm thiểu sự bất tiện cho gia đình trong quá trình xây dựng.
5. Quản lý tiến độ và chi phí: Gia chủ cần quản lý tiến độ và chi phí để đảm bảo rằng công trình xây dựng được hoàn thành đúng tiến độ và trong ngân sách đã định trước.

Chuẩn bị mặt bằng và vật liệu để xây nhà phần thô

Chuẩn bị mặt bằng và vật liệu để xây nhà phần thô là một bước quan trọng trong quá trình xây dựng. Sau khi đã có kế hoạch và thiết kế chi tiết, gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ mặt bằng và vật liệu để bắt đầu thi công.

1. Chuẩn bị mặt bằng: Gia chủ cần đảm bảo rằng mặt bằng đất đã được san lấp và cân đối, đáp ứng các yêu cầu về diện tích, hình dạng và kết cấu. Nếu cần thiết, gia chủ cần thực hiện các công việc như đào móng, đổ xi măng để tạo nền móng cho công trình.
2. Chuẩn bị vật liệu xây dựng: Gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ các vật liệu xây dựng cần thiết để xây dựng phần thô của công trình. Các vật liệu phổ biến bao gồm bê tông, thép, gạch, đá, cát, xi măng, v.v. Gia chủ cần tìm hiểu và lựa chọn các vật liệu chất lượng tốt và phù hợp với thiết kế của công trình.
3. Chuẩn bị dụng cụ và thiết bị xây dựng: Gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ dụng cụ và thiết bị xây dựng để sử dụng trong quá trình thi công. Các dụng cụ và thiết bị phổ biến bao gồm máy móc xây dựng, máy đo, dụng cụ cầm tay, v.v. Gia chủ cần đảm bảo rằng các dụng cụ và thiết bị này đủ số lượng và chất lượng để sử dụng trong suốt quá trình thi công.
4. Đảm bảo an toàn: Trong quá trình chuẩn bị mặt bằng và vật liệu, gia chủ cần đảm bảo an toàn cho mọi người tham gia vào quá trình này. Gia chủ cần sử dụng các thiết bị bảo vệ cá nhân như mũ bảo hiểm, kính bảo hộ, găng tay, v.v. để đảm bảo tính an toàn cho các công nhân và người tham gia xây dựng.

Thi công phần thô

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ mặt bằng và vật liệu xây dựng, gia chủ có thể bắt đầu thi công phần thô của công trình. Đây là giai đoạn quan trọng trong quá trình xây dựng nhà phần thô. Sau đây là các bước cơ bản trong quá trình thi công phần thô:

1. Đào móng: Gia chủ cần đào móng để tạo nền móng cho công trình. Nền móng cần được thiết kế sao cho đảm bảo tính ổn định cho toàn bộ công trình.
2. Đổ xi măng: Sau khi đã đào móng, gia chủ cần đổ xi măng để tạo nền móng cho công trình. Xi măng được đổ vào đáy móng và phải được trải đều để đảm bảo tính ổn định của nền móng.
3. Xây tường: Sau khi đã có nền móng, gia chủ có thể bắt đầu xây tường. Tường được xây bằng gạch hoặc bê tông, tùy thuộc vào thiết kế của công trình. Gia chủ cần đảm bảo tính đồng đều và chắc chắn cho toàn bộ tường.
4. Lắp đặt cửa, cửa sổ và hệ thống cống nước: Sau khi đã xây tường, gia chủ có thể lắp đặt cửa, cửa sổ và hệ thống cống nước. Việc này giúp đảm bảo tính tiện nghi và an toàn cho người sử dụng công trình.
5. Lắp đặt mái nhà: Sau khi đã hoàn thành phần thân của công trình, gia chủ có thể tiến hành lắp đặt mái nhà. Mái nhà có thể được làm bằng các vật liệu như ngói, tôn, v.v. Gia chủ cần đảm bảo tính chắc chắn và độ kín cho toàn bộ mái nhà.
6. Hoàn thiện phần thô: Sau khi đã lắp đặt mái nhà, gia chủ có thể tiến hành hoàn thiện phần thô của công trình. Việc này bao gồm việc trét xi măng, sơn tường và hoàn thiện các chi tiết khác để đảm bảo tính thẩm mỹ và tiện nghi cho công trình.

Ví dụ thực tế

Tại TP.HCM, một gia đình xây nhà phố 3 tầng diện tích 80m²:

• Chi phí xây thô: khoảng 950 triệu VNĐ.

• Thời gian thi công: 3,5 tháng.

• Ưu điểm: có khung nhà chắc chắn, gia chủ sau đó tự hoàn thiện nội thất theo phong cách Scandinavian, tiết kiệm gần 200 triệu so với gói trọn gói.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô

1. Xây nhà phần thô có đảm bảo chất lượng không?
→ Có. Nếu chọn đúng nhà thầu uy tín, phần khung sẽ bền chắc, tuổi thọ hàng chục năm.

2. Nên chọn xây phần thô hay trọn gói?
→ Nếu muốn chủ động thiết kế và tiết kiệm chi phí, nên chọn xây phần thô. Nếu muốn nhanh gọn, không phải lo nhiều thì xây trọn gói.

3. Giá xây nhà phần thô tính như thế nào?
→ Thường tính theo mét vuông sàn, dao động từ 3,2 – 3,8 triệu VNĐ/m² tùy khu vực và yêu cầu vật tư.

4. Xây phần thô có cần bản vẽ thiết kế không?
→ Có. Bản vẽ chi tiết là cơ sở để đảm bảo đúng kết cấu và tránh sai sót trong thi công.

5. Bảo hành phần thô bao lâu?
→ Tùy nhà thầu, thông thường từ 1 – 5 năm.

Kết luận

Xây nhà phần thô ngày càng được nhiều gia đình lựa chọn bởi tính linh hoạt, tiết kiệm và an toàn kết cấu. Xu hướng hiện nay là chọn nhà thầu uy tín, sử dụng vật liệu bền vững, minh bạch chi phí và tối ưu tiến độ thi công.

Nếu bạn đang dự định xây dựng, hãy cân nhắc kỹ nhu cầu và tài chính để lựa chọn giải pháp phù hợp, đảm bảo ngôi nhà vừa chắc chắn, vừa thể hiện được phong cách riêng.