Đa phần chủ nhà khi tiến hành các bước chuẩn bị xây nhà đa phần thường băn khoăn, không biết cách tính m2 diện tích sàn xây dựng để có thể thỏa thuận với thầu xây dựng. Khác với diện tích đất, cách tính m2 xây dựng có những quy ước riêng cần phải tìm hiểu.
Để biết được tổng kinh phí dự tính cho việc hoàn thành xây dựng ngôi nhà, thông thường có 2 cách tính diện tích xây dựng nhà ở gồm cách lập tổng dự toán công trình xây dựng và cách tính khái toán dựa trên m2 sàn xây dựng.
Phần dưới đây, GROUP 4N sẽ hướng dẫn bạn cụ thể cách tính m2 xây dựng để ứng dụng trong công tác chuẩn bị xây nhà, từ đó có thể lên dự toán ước tính tổng chi phí cho việc xây nhà của bạn.
Diện tích sàn là gì?
Diện tích sàn là tổng diện tích sàn xây dựng công trình của tất cả các tầng nằm trong mép ngoài tường bao thuộc tầng (gồm sàn tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng tum, tầng hầm, tầng nửa hầm,…), đồng thời bao gồm cả diện tích hành lang, ban công, lô gia.
Quy định về cách tính diện tích sàn xây dựng
Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về việc phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03 : 2009/BXD quy định cụ thể :
- Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các mảng tường bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công,…cũng được tính trong diện tích sàn
Diện tích sàn xây dựng tầng nào thì được tính vào diện tích xây dựng của tầng đó
- Tổng diện tích sàn của căn nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và mái tum,…
Cơ quan cấp phép xây dựng thông thường chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích bên ngoài ngôi nhà như ban công, sân vườn, sân thượng,…không tính trong giấy phép. Vì vậy, cần chú ý khi tính toán xây dựng để tránh bị thất thoát tài chính.
Cách tính lập tổng dự toán công trình xây dựng
Việc lập tổng dự toán chi tiết cách tính diện tích xây dựng nhà ở là phương pháp chính xác nhất để các nhà thầu cũng như chủ nhà tính ra tổng giá thành sơ bộ của công trình xây dựng. Để lập được bảng dự toán như vậy, yêu cầu đầu tiên là công trình phải có đủ bộ hồ sơ thiết kế chi tiết bao gồm thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước … Sau đó dựa vào các bản vẽ thiết kế này sẽ bóc tách khối lượng và tính được tổng giá thành dự tính của công trình xây dựng.
Để đơn giản và ít tốn công sức, chủ nhà có thể thuê các đơn vị chuyên nghiệp để bóc khối lượng và lên dự toán để có được con số chính xác hơn. Chắc chắn với chi phí bỏ ra này sẽ giúp bạn giảm được rất nhiều công sức về sau này trong quá trình thi công ngôi nhà.
Cách tính theo m2 sàn xây dựng
Tuy việc thuê đơn vị chuyên nghiệp lập dự toán chi tiết giúp bạn có được con số giá trị dự tính của ngôi nhà nhưng điều này làm phát sinh thêm chi phí xây nhà. Hơn nữa vì nó quá chuyên môn nên không phải ai cũng đọc và hiểu, hình dung được bảng dự toán này. Do đó chủ nhà thường chọn cách khoán cho nhà thầu theo cách tính m2 xây dựng. Cách tính này giúp chủ nhà có cái nhìn tổng quát về chi phí xây nhà, và nhà thầu xây dựng cũng có thể cung cấp thông tin đơn giá cho chủ nhà một cách nhanh chóng và dễ hiểu nhất.
Công thức tính m2 diện tích sàn
Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm,..)
Trong đó:
– Diện tích sàn sử dụng: là phần diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các tường bao thuộc tầng. Phần diện tích ban công, hành lang, lô gia,…cũng được tính trong diện tích sàn sử dụng.
– Diện tích khác: được tính theo tỉ lệ so với các phần diện tích sàn tương ứng.
Tham khảo về cách tính m2 xây dựng nhà ở
- Phần tầng hầm:
- Tầng hầm sâu từ 1.0m đến 1.3m so với mặt vỉa hè tính 150% diện tích.
- Tầng hầm sâu từ 1.3m đến 1.7m so với mặt vỉa hè tính 170% diện tích.
- Tầng hầm sâu từ 1.7m đến 2m so với mặt vỉa hè tính 200% diện tích.
- Tầng hầm sâu lớn hơn 2.0m so với mặt vỉa hè tính 250% diện tích.
- Phần móng: Móng đơn tính 15%, móng băng tính 50% diện tích sàn tầng 1.
- Phần nhà:
- Phần diện tích có mái che thì tính 100% diện tích.
- Phần diện tích không có mái che bên trong nhà (trừ sân trước và sân sau) tính 50%.
- Phần ô trống bên trong nhà: dưới 5m2 tính 100% diện tích, từ 5m2 đến dưới 15m2 tính 70% diện tích, từ 15m2 trở lên tính 50% diện tích.
- Khu vực cầu thang tính 100% diện tích.
- Phần sân trước, sân sau:
- Dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%
- Từ 20m2 đến dưới 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%
- Từ 40m2 trở lên có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%
- Phần mái:
- Mái bê tông cốt thép không lát gạch tính 50% diện tích, có lát gạch tính 60% diện tích.
- Đối với mái ngói tính 85% diện tích theo mái nghiên.
- Mái tôn tính 30% diện tích theo mái nghiên.
- Phần gia cố nền đất:
- Nếu nền đất yếu cần có biện pháp xử lý tùy theo khảo sát thực tế: báo giá theo tình hình thực tế.
- Nếu đổ bê tông cốt thép gia cố: tính 20% diện tích sàn tầng 1.
Ví dụ cách tính m2 sàn xây dựng nhà dân dụng
Quy mô công trình như sau: Thửa đất có diện tích 100m2 (5x20m), xây nhà bao gồm phần sân diện tích 25m2, xây 3 tầng gồm tầng 1 và 2 mỗi tầng 75m2, tầng 3 đổ sàn 50m2, còn lại sân thượng 25m2, ngôi nhà được thiết kế móng đơn, đơn giá xây dựng phần thô ngôi nhà là 3 triệu/m2.
Công thức tính m2 sàn: (75+75+50)m2 sàn sử dụng + 25×70%m2 sân + 75×15%m2 móng + 75×50% mái
Cụ thể:
- Diện tích sàn sử dụng (diện tích sàn xây dựng): 75+75+50 = 200m2
- Diện tích quy đổi phần sân: 25×70% = 17,5m2
- Diện tích quy đổi phần móng: 75×15% = 11,25m2
- Diện tích quy đổi phần mái: 75×50% = 37,5m2
Tổng giá trị công trình nhà: (200+17,5+11,25+37,5) x 3.000.000 = 798.750.000đ
Nên chọn nhà thầu xây dựng với cách tính m2 xây dựng như thế nào
Trên đây là cách tính m2 xây dựng chung và phổ biến. Thực tế cách tính chi phí m2 xây dựng mỗi nhà thầu sẽ khác nhau nhưng về kết quả sẽ không chênh lệch là bao nhiêu. Để dễ dàng so sánh, tốt nhất chủ nhà nên đưa ra một quy mô chung cho ngôi nhà, chủng loại vật liệu, tiến độ, và lấy báo giá tổng chi phí cho ngôi nhà là chính xác nhất. Điều này sẽ tránh nảy sinh trường hợp có những nhà thầu để những chi phí ẩn bên trong mà chủ nhà không lường trước được, ví dụ chi phí quản lý công trình.
Sự khác nhau của diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng
Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng
Diện tích sàn xây dựng
Là tổng diện tích sàn bao gồm ban công của tất cả các tầng được xây dựng. Mục đích việc tính diện tích sàn là để xác định giá xây dựng của công trình.
Diện tích sàn bao gồm tất cả diện tích các tầng không có mái che khi tính toán. Cần thực hiện kỹ lưỡng để không bị chênh lệch và thiệt hại về tài chính
Diện tích xây dựng
Là diện tích được tính từ mép tường bên này đến mép tường bên kia trên mảnh đất sử dụng để xây dựng. Cần đánh dấu chuẩn xác để việc xây dựng được diễn ra đúng nhất
Trong diện tích xây dựng còn bao gồm diện tích tim, diện tích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Chính vì thế, diện tích xây dựng sẽ bao dồm diện tích sàn
Khác nhau về cách tính diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng
Cách tính diện tích sàn xây dựng ta có thể lấy diện tích sàn sử dụng cộng với các diện tích khác như phần móng, tầng hầm, mái, sân,…
Đối với cách tính tổng diện tích xây dựng sẽ có nhiều hạng mục tính khác nhau. Cụ thể :
- Diện tích móng được tính bằng 50 – 75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô
- Diện tích sàn từng tầng tính bằng 100% diện tích mái phần đó (hay sàn tầng trên kế tiếp), tính phủ bì
- Diện tích bể nước, bể phốt được tính bằng 60 – 75% diện tích mặt bằng của một sàn theo đơn giá xây thô (hoặc có thể tính theo thể tích phủ bì của bể)
- Mái tôn nhà tầng được tính 75% diện tích mặt bằng sàn
- Mái ngói (bên dưới có trần giả) được tính 100% mặt sàn chéo theo mái
- Mái ngói (bên dưới được đổ sàn bê tông) tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái
- Sân thượng có hệ thống lam bê tông, sắt trang trí được tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn
- Sân thượng có mái che tính 75% diện tích mặt bằng sàn
- Sân thượng, ban công không có mái che tính 50% diện tích mặt bằng sàn
- Lô gia được tính 100% diện tích.
Tham khảo thêm một số thuật ngữ về diện tích xây dựng
Diện tích sử dụng là gì?
Có thể hiểu là diện tích sàn được đưa vào sử dụng khi xây dựng xong. Diện tích sử dụng sẽ bao gồm :
- Diện tích sàn các tầng
- Diện tích sân trước và sau
- Diện tích sân thượng và tum thang
Diện tích sử dụng thường được áp dụng cách tính diện tích xây dựng phần thô cho đến phần hoàn thiện. Một vài trường hợp đặc biệt phần mái cũng được tính là diện tích sử dụng
Diện tích quy đổi là gì?
Khác với diện tích sử dụng, diện tích quy đổi là phần diện tích xây dựng nhưng không được đưa vào sử dụng trực tiếp. Tuy vậy, thường là những phần xây dựng quan trọng và không thể thiếu với mỗi công trình.
Diện tích quy đổi sẽ bao gồm : diện tích phần móng và phần mái. Tùy thuộc tính chất từng loại móng hoặc từng loại mái mà cách tính diện tích quy đổi sẽ khác nhau. Thường được tính dựa vào diện tích sàn với tỉ lệ phần trăm thấp hơn
Diện tích quy ước là gì ?
Diện tích quy ước là tổng của hai diện tích sử dụng và diện tích quy đổi. Diện tích quy cho một ngôi nhà theo tiêu chuẩn là 350m2. Tương tự diện tích sàn, tổng diện tích xây dựng càng nhỏ thì chi phí xây dựng càng cao
Diện tích tim tường là gì ?
Diện tích tim tường là diện tích được đo đạc tính từ tim tường. Gồm tường bao quanh ngôi nhà, tường ngăn các hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có tên gọi khác đó là diện tích phủ bì.
Diện tích thông thủy là gì ?
Diện tích thông thủy là phần diện tích những nơi nước có thể len vào. Bao gồm diện tích tường ngăn các phòng trong căn hộ, khu vực ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thông thủy không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường ngăn các hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Còn có một tên gọi khác là diện tích trải thảm.
Ngoài ra, đơn giá xây nhà, hoặc tổng giá trị ngôi nhà chưa phải là yếu tố quyết định để có một ngôi nhà bền và đẹp, mà còn phụ thuộc nhiều vào chủng loại vật tư, thẩm mỹ, kỹ thuật thi công, kinh nghiệm thi công của nhà thầu. Để đảm bảo xây được ngôi nhà bền, đẹp, giá thành tốt, chủ nhà nên tìm hiểu để chọn một nhà thầu xây nhà uy tín, tận tâm, có giá cạnh tranh.
